<<土地売却を円滑に進めるためのポイント>>住宅街にある小さな不動産屋さんです。

【価格】

まず、所有する土地はいくらで売れるのかが、売主にとっての最大の関心事でしょう。実際に売る前に、相場などの情報から不動産会社が見積もってくれる価格が「査定価格」です。これはあくまでも初めの参考値となります。

次に査定価格を踏まえて、実際に販売するときに提示する価格を決めます。これが「売出価格」です。さらに買い手がついて、買主と最終的に合意した実取引価格が「成約価格」です。このように価格と言っても、売却の流れの中で意味合いが違うものが存在し、金額も一定ではないことを理解しましょう。

これら三つの価格が同じか、近いほど、売却は成功したと言えるでしょう。そうなるためには、「適正価格」をもって価格設定をしていくことが必要になります。しかし、不動産の適正価格を正確に把握するのは、プロでも難しいものです。

とはいえ、できるだけ適正価格を探る努力は必要ですし、その方法はあります。まず、大まかな相場や取引実績に関する情報は、インターネット上から入手できます。国土交通省が運営している「土地総合情報システム」というサイトでは、直近5年間の取引実績を閲覧することができます。不動産取引の当事者にアンケートを行い、その結果を元に、取引総額・面積・土地の形状・前面道路・都市計画制限・取引時期等が蓄積されています。また、アットホームなどの不動産情報サイトで物件検索してみるというのも、簡単に相場を知る方法の一つです。所有物件のエリア検索で、同様の条件にて物件一覧を表示させれば、現在の販売価格が大体わかります。

【費用】

土地の売却には、主に以下のような費用がかかります。売却益との差額分として認識しておきましょう。

〈仲介手数料〉

媒介を依頼した不動産会社に支払う仲介手数料は、「取引額×3％＋6万円＋消費税」という計算式で導き出せます。宅地建物取引業法で定められている上限額で、これを超える金額を支払うことはありません。

〈印紙税（売買契約書に貼付する印紙の代金）〉

印紙税の金額は、売買契約書に記載されている取引額に応じて変動します。金額の具体例は以下の通りです（一部抜粋）。

・取引額500万円超1,000万円以下…印紙税額1万円

・1,000万円超5,000万円以下…印紙税額2万円

・5,000万円超1億円以下…印紙税額6万円

〈登記に関する費用（抵当権抹消登記費用、司法書士への報酬など）〉

売却する土地にローン残債がある場合には、抵当権抹消登記が必要です。抵当権抹消登記は不動産一筆につき1,000円の費用がかかります。また、司法書士などに依頼した場合の報酬は、依頼先の料金体系にもよりますが、3万円から5万円程度の設定が多いようです。もちろん事案ごとで異なりますから、実際には依頼前に確認することが必要です。

〈測量費用〉

土地の売却では後々のトラブルを防ぐために、土地の境界を確定する測量を行うことがあります。これを「境界確定測量」と呼び、買主からの要望で行うことが多いです。測量費用の相場は、30万円から50万円くらいです。ただし、公有地（国や市区町村が所有する土地）に面している土地については、官民立ち合いのもとでの測量が必要で、民間所有地の測量よりも高額な費用がかかります。官民立ち合いの測量費用相場は、およそ60万円から80万円です。

〈（更地にする場合の）解体費用、廃棄物処分費用など〉

土地を更地にして売却するならば、建物の解体費用や不用品の処分費用がかかります。金額は物件ごとに違いますが、事前に見積もりを取っておきたいところです。解体費用は、木造の30坪くらいの古家で100万円程度は見込む必要があります。